Interventi edilizi e autorizzazioni

L’esecuzione di gran parte dei  lavori edilizi è subordinata all’ottenimento di una autorizzazione.

Per determinare il tipo di autorizzazione necessaria occorre innanzitutto definire il tipo di intervento che si andrà a realizzare.

Tale definizione è contenuta nel  D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.  (Testo unico in materia edilizia)  che all’art. 3 indica i seguenti interventi:

  • Manutenzione ordinaria
  • Manutenzione straordinaria
  • Restauro e risanamento conservativo
  • Ristrutturazione edilizia
  • Nuova costruzione
  • Ristrutturazione urbanistica

   Manutenzione ordinaria

interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

Si tratta quindi di interventi di manutenzione che riguardano la finiture, i materiali e gli impianti esistenti, senza che vi sia la loro sostituzione

Questi interventi non sono soggetti al rilascio di autorizzazione. 

  Manutenzione straordinaria

opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. 

  Restauro e risanamento conservativo

interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

  Ristrutturazione edilizia

interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

  Nuova costruzione

quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.

  Ristrutturazione urbanistica

quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Autorizzazioni richieste 

Se la definizione degli interventi edilizi è precisa su tutto il territorio, essendo stabilita da una norma nazionale, non altrettanto può dirsi per quanto riguarda le autorizzazioni (detti “titoli abilitativi”), in quanto soggetti a differenze regionali e spesso anche comunali.

Comunque, il linea generale,i titoli abilitativi sono:

Comunicazione Inizio Lavori (CIL)

Riguarda opere di manutenzione straordinaria così definite:

Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444

Aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

Riguarda in sostanza interventi temporanei o modesti che hanno un impatto sulle aree esterne degli edifici (pavimentazioni, finiture, vasche di raccolta, pannelli solari, elementi di arredo esterni)

In questi casi è sufficiente una semplice comunicazione dell’avente titolo all’amministrazione comunale.

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata  (CIL Asseverata)

Riguarda opere di manutenzione straordinaria a condizione che non interessino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unita’ immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.

Per la sua predisposizione è necessario il progetto di un tecnico abilitato che inoltre asseveri sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi ai regolamenti edilizi, agli strumenti urbanistici, alla normativa statale e regionale, ecc.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività consente di realizzare interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

  • Interventi di manutenzione straordinaria: comprendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici e realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e i servizi tecnologici, sempre che con la realizzazione di tali interventi non siano alterati i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non venga modificata la destinazione d’uso. Gli interventi devono comunque rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e i vincoli definiti dalle varie normative di settore.
  • Restauro e risanamento conservativo: la Segnalazione Certificata di Inizio Attività  consente anche di effettuare lavori di restauro e risanamento conservativo, così come definiti dal già citato art. 3 del T.U.
  • Ristrutturazione edilizia: con la SCIA è possibile effettuare interventi di ristrutturazione edilizia, compresi anche interventi volti al ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
  • Varianti a permessi di costruire: con la Segnalazione Certificata Inizio Attività si possono realizzare anche opere edilizie in variante al permesso di costruire, rilasciato in precedenza per l’esecuzione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

La SCIA in questi casi può essere presentata in corso d’opera, comunque prima della dichiarazione della ultimazione dei lavori assentiti. con il titolo abilitativo principale.

Le varianti al permesso di costruire realizzabili con la Segnalazione Certificata Inizio Attività non devono incidere sui parametri urbanistici, influire sulle volumetrie, modificare la destinazione d’uso, variare la categoria edilizia, alterare la sagoma dell’edificio e violare eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

La SCIA consiste in un’autocertificazione del soggetto interessato, corredata da: una relazione tecnica, a firma di un professionista abilitato; dai necessari elaborati progettuali; dai documenti tecnici previsti dal Regolamenti  Comunali.

L’inizio dei lavori può avere luogo contestualmente alla presentazione della SCIA, tuttavia entro trenta giorni, qualora sia riscontrata l’inadeguatezza o l’incompletezza formale degli elaborati a corredo dalla pratica, o peggio,si riscontri che le opere contrastano con la normativa vigente, l’Amministrazione può inibire, con provvedimento formale la prosecuzione dell’attività.

Denuncia di Inizio Attività (DIA)

Titolo abilitativo previsto fino a qualche anno fa per la realizzazione di interventi per i quali oggi è prevista la S.C.i.A.; permane (con differenze sostanziali da regione a regione) nei casi in cui è prevista la facoltà di sostituirla al Permesso di Costruire.

Per l’inizio dei lavori è necessario attendere 30 giorni dalla data di presentazione dell’istanza completa di tutti i documenti previsti, durante i quali l’Amministrazione valuta la regolarità delle opere previste. Trascorso tele termine, in assenza di rilievi, è possibile dare inizio ai lavori.

Permesso di Costruire (PdC)

È il titolo abilitativo “classico” un tempo chiamato licenza e poi concessione edilizia.

Permette la realizzazione di tutte le opere non previste dai casi precedenti e sostanzialmente riconducibili a lavori di nuova edificazione o di edificazione che prevedano incremento di volumetria o di superficie.

 

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